先涨价后打折？143家房企火力全开力推线上看房，优惠政策全网刷屏，真相是……

一边是龙头房企高调宣布超大力度打折，众房企紧急上线“线上售楼处”，打响“现金流保卫战”；一边是市场各方围绕房地产政策松没松、要不要松、怎么松展开唇枪舌战，打响“舆论争夺战”。

春寒料峭，房地产再一次吸引了众多目光。

房价真降了？线上买房有啥好处？日前，坐标北京的中证君“走访”几大龙头房企“线上售楼处”，购房小程序、VR看房、直播售楼，全方位体验了一回在线看房，发现......

听着高端实际很简单

据克而瑞研究中心监测，房企200强中有143家房企重启或新推出线上售楼处，107家房企推出集团或区域自有平台线上售楼处，其中搭建小程序达到了85家，且集团小程序为64家。部分房企在搭建小程序的同时，还结合公众号、App两个平台共同上线。推出了看房小程序、线上购房App，并通过VR全景看房、抢电子优惠券、看房直播等方式，火力全开力推线上看房、订房功能。

图片来源：克而瑞研究中心

16日，乐居控股推出“好房线上购”，截至17日，已有13家品牌房企超500个项目确认加入。

图片来源：微信小程序

坐标北京的记者调研多家楼盘发现，所谓线上销售多为微信建群通过视频或语音群聊，由楼盘值班销售经理视频展示沙盘和样板间，介绍楼盘信息；或发送VR视频及户型图片同步观看讲解。而部分房企小程序也频繁出现无法观看VR视频的情况或是仅有图片。

图片来源：房多多微信小程序

此外，目前每家开发商都争相在抖音、房天下、新浪乐居等平台直播卖房，可效果却不尽如人意。

中证君也去围观了卖房直播，观看直播的人并不是很多，看到不错的楼盘，也是看得见摸不着，心里还略微焦急，只能再约销售经理日后线下再看一次。

营销噱头 > 实际优惠

近日，房企各大线上购房优惠政策全网刷屏，很心动啊有没有！

图片来源：中原地产

然而在“看房”过程中，中证君发现，实际情况是营销噱头大于实际优惠。一是实际优惠力度并未与网上宣传一致。多数楼盘并未推出额外优惠活动，仍仅是根据付款周期给予相应折扣，基本在95折至99折之间。

某楼盘销售告诉中证君，大量客户认为疫情期间房价会降，但事实上是并非如此，其楼盘价格已较年前有所提高。

而针对个别降价的策略，某房产中介向中证君表示，先涨价再降价是房企惯用的销售套路，因此实际成交价格会有一定优惠，但不会低于市场价太多。

此外，中原地产首席分析师张大伟表示，房企无理由退房政策在实际操作中也有难度，目前的退房政策大部分也仅是降低担忧，“没有这项政策不行，但有了用处也不大。”

个别企业的打折行为，也仅是营销说法，实际是操作是：备案价格折扣，并非是在前期销售价格上的折扣，也并非所有项目都参加，更多的是尾盘项目。“对于市场的影响来说也不大。疫情影响下，房企选择降价会相对谨慎。因为房地产作为吉芬商品（当商品价格上升时，需求量增加，价格下降时，需求量减少），价格的下调很难换来太多的销售。”张大伟说道。

在线看房多 下单付款少

“目前房屋交易最终还是在线下，线上的各种促销更多的是引流蓄客，以便在疫情结束后，能够抓住需求释放的市场机会。本次疫情或将深化行业的线上销售模式，引发新一轮的变革。”中国指数研究院指出。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹也表示，由于不动产推介和交易的特殊性，线上销售面临一定困难，依然不能完全替代线下销售活动。

贝壳找房研究院则认为，虽然购买决策短期内仍难以由线下转至线上，但越来越多的交易场景由线下向线上迁移，房产线上化已成为不可逆的趋势。

不过，目前来看，多数消费者仅倾向于线上看房了解情况而非线上购房。贝壳研究院调研数据显示，有60%的受访者表示不会在线上购房，但会在线上看房源信息、咨询购房事宜。而29.2%的受访者表示愿意在线上买房。

图片来源：贝壳研究院

但消费者购房意愿受疫情影响不大，仅有8.5%的受访者表示受疫情影响将取消买房计划。多数消费者预期后期价格将小幅下跌或平稳，从而推迟购房计划。近7成购房者购房计划推迟时间在6个月以内。

图片来源：贝壳研究院

张大伟表示，当下大部分房企最近的房地产营销行为都是为了平稳资本市场预期，将未来可能的销售额通过楼花（预售商品房）签约转移到2-3月。