罗康瑞：一个香港人在上海

 人物档案 

罗康瑞：1948年4月生于香港，祖籍广东普宁。1971年创办香港瑞安集团，1998年被香港特别行政区政府授予金紫荆星章，1999年获委任为太平绅士，同年获颁上海市荣誉市民。曾任香港特区筹备委员会委员、香港贸易发展局主席。现任瑞安集团主席、博鳌亚洲论坛理事会成员、长江开发沪港促进会会长。

因为疫情关系，我跟罗康瑞先生的访谈是视频对话。那天约好下午三点，我提前十分钟走进上海“新天地”附近的瑞安广场26楼会议室，刚坐定，一身中装的罗康瑞便出现在了镜头那边。

对于罗康瑞而言，2021年具有特殊意义。50年前的1971年，23岁的他离开父亲罗鹰石的公司，开始创业。20年前的2001年，他在上海投资的“新天地”建成，开创了中国城市更新的新模式，开业后广受好评，成为上海地标之一。

50年的创业历程，始于香港，辉煌于上海。对于家中9个孩子中的这个第四子，罗鹰石并不看好他创业。有一次，罗康瑞经过父母的房间，听到两人在为是否支持自己创业争论，只听父亲说，“算了，这个儿子没用的，不要浪费时间了。”但母亲还是说服父亲借给他十万元港币，要求是到期还本付息。

也正是父亲这句话，让罗康瑞下定决心，创业决不能失败。在他心目中，严厉的父亲是最伟大的。他第一次去澳大利亚求学时，父亲不许他坐飞机，而是搭一艘6000吨的小货轮。在海上整整吐了13天后，他发现原来生活是这样的。

创业十多年后，罗康瑞迎来了人生最大的改变。上世纪80年代初，他来到上海考察，认识了好几位年纪相仿的年轻干部，他们的理想和干劲深深打动了他。1985年，他决定到上海发展，后来有了“新天地”、“创智天地”、“虹桥天地”等。“现在回想起来，我这辈子最重要的决定就是去上海发展，在香港我没有这样的机会，毕竟香港的市场空间有限，这个决定改变了我的一生。”

这些年来，罗康瑞的公司资产规模，由刚来上海时的五六个亿，猛增到现在的超过1000亿。但无论是“新天地”还是“创智天地”，一开始并不被外界看好，甚至公司内部都是一片反对声。“尤其是‘新天地’项目，公司里的同事都反对，我只问了财务董事一句话，如果失败我会不会破产？他说不会，我就决定做。”

很多熟悉罗康瑞的人都说，罗先生的眼光放得很远，能看到未来很多年的发展，看到别人看不到的地方。罗康瑞笑道：“同事们都说我经常在做梦。”在他看来，他的这些梦能成为现实，不仅仅依靠自己的眼光，更重要的是上海这个让他梦想成真的舞台。

第一章：上海姑爷

高渊：你有一个跟随你多年的雅号，叫作“上海姑爷”。但众所周知的是，你夫人并非上海人。这个雅号从何而来？

罗康瑞：确实，我太太不是上海人。这个称呼要追溯到20多年前，当时香港刚刚回归祖国，我来上海参加沪港经济发展与合作会议，同行的有香港特别行政区首任财政司司长梁锦松，他是我的好朋友。会议期间跟上海市领导一起聊天，梁锦松说，罗康瑞在上海投资很多，他是你们上海的姑爷。上海市领导马上说，我们也觉得他是。

“上海姑爷”就是这么来的。后来香港媒体报道我时，都喜欢称我“上海姑爷罗康瑞”，我对这个称呼感觉蛮亲切的。

高渊：你和上海的渊源，可以从哪一年算起？

罗康瑞：那是1982年，已经差不多40年前了。当时，我跟随香港商界的一个访问团来到上海。印象最深的是，马路上都是自行车，市民穿的衣服大多是灰色或蓝色的，晚上8点一过，路上基本没人了。

而且，我们这些境外来的人，只能住在锦江饭店，好像绝大多数宾馆都不能涉外。当时并没有想来投资，主要是希望了解内地改革开放进展，有什么事情在发生，改变了多少。但那时才刚刚起步，我跟其他香港朋友感受一致，觉得上海还是跟香港有很大差距。

高渊：后来是什么原因，让你下决心投资上海？

罗康瑞：上世纪80年代初，中英正在就香港回归进行谈判。我不愿去国外当二等公民，下决心回归后一定留下来。我就在想，是不是应该到内地去投资，于是带了我们公司的几位高层一起去了北京、上海和广州，进行一番考察。

在上海，经朋友介绍，认识了共青团上海市委的几位领导。他们都很年轻，我也只有30岁出头，他们正想在陕西南路上建造城市酒店，很客气地说想跟我合作。当时，我什么市场调研都没做，就是因为对这帮年轻朋友的印象非常好，我觉得他们有理想、有干劲，希望为上海和国家做点事，我说好，我们一起做吧。

后来商定他们是大股东，占70%，我占30%。一般小股东没什么发言权，但我接受这个安排，因为我也是来学习的。这是1985年的事，也是我在上海投资的第一步。

高渊：城市酒店开业初期，据说生意并不好？

罗康瑞：这个项目比较小，1988年就建成开业了。但是受整个国际大环境的影响，生意非常不好。酒店建设中用了一些外资银行的贷款，他们催促大股东还贷，当时我拿了一些自己的钱，帮他们渡过难关。

后来过了好几年，城市酒店的生意才好起来。但就是这样一个项目，让我坚定了到内地，特别是到上海投资的决心。因为在这过程中，我了解了国家对改革开放坚定不移的信念，也了解了很多上海领导的干事创业的精神，特别是那些年轻干部，他们的那股要做事、要学习、要进步的热情，真正打动了我。我当时就想，要是我们国家年轻的一代都是这样，国家的前景肯定是好的。由此，我对上海的信心逐步建立起来了。

高渊：所以到了90年代初，你决定在上海投一个大一点的项目？

罗康瑞：1994年，我开始投一个大一点的项目，就是瑞安广场。这个地块在淮海中路、黄陂南路，地段不错。其实，当时办公楼的市场情况并不好，但我对上海有信心，所以我马上决定做。

1996年大楼建成后，很快就有80%多的出租率，可以说成效非常好。更重要的是，这个项目把淮海中路的办公楼市场带动起来了。

1999年，罗康瑞获颁上海市荣誉市民

第二章：太平桥

高渊：从某种意义上说，城市酒店和瑞安广场是你投资上海的前期铺垫。接下来，你就遇到了可能是你这辈子最重要的一个项目？

罗康瑞：瑞安广场快建成时，当时卢湾区的领导跟我说，就在这个大楼附近的太平桥有一个很大的旧区，希望我提一些旧区改造的规划建议。我去看了太平桥地块，总面积有52公顷，我找了一家美国的城市规划公司，跟他们谈了上海未来发展的理念，以及我对上海中心城区旧区改造的一些思考，请他们做了整体方案。

这个方案给卢湾区和上海市的领导们看了后，他们觉得很好，符合上海的发展思路。经过讨论研究，卢湾区政府决定邀请瑞安来开发太平桥地块。

高渊：你欣然接受了？

罗康瑞：一开始我很担心，公司能不能投入这么大量的资金，但卢湾区政府觉得我是落实那个规划的最佳人选，表示52公顷可以分期进行改造。

于是，1996年我们签了太平桥地块开发的合作协议。当时遇到的第一个问题，是在52公顷的土地上，究竟先开发改造哪个地块。我的考虑是，2001年是中国共产党成立80周年，而且这年上海要举办APEC会议，到时候上海应该需要有个地方向外国领导人介绍上海改革开放的成果。在这种情况下，先开发靠近中共一大会址的地块成为当然的首选。但是要赶上这个节点，时间非常紧迫，必须尽快动工。

高渊：但也就在这时候，出现了亚洲金融风暴？

罗康瑞：是的，1997年亚洲金融风暴来了，很多银行自顾不暇，我跟他们谈贷款，没有一家银行回复我。我去一家比较相熟的银行面谈，他们说，罗先生，我们没办法贷款给你，这个项目你是收不回钱的。

但当时时间很紧，我们一定要动工了，我就说，那好吧，我先拿自己的钱出来。这话一说，公司的同事都反对，他们觉得这么做风险太大。还好，我当时是公司的全资股东，我只问了公司财务董事一句话，如果这个项目失败，我会不会破产？他想了想说，不会，肯定不会。

那就做吧！所以，这个项目是我一个人拍板，要是当时瑞安地产是一家上市公司或者有其他股东，肯定做不成。因为这个项目很超前，那时候的人们对此还不能接受。

高渊：当时是否还有另一个争议，在做这个地块的具体规划时，你没有请熟悉石库门建筑的上海设计师，甚至没有请中国设计师，而是请了一位从没来过中国的美国设计师，这是出于什么考虑？

罗康瑞：因为这个项目很超前，无论是内地还是香港都没有这方面的设计经验。之所以请一位外国人设计，我就是希望他能从纯客观的角度看待石库门，真正在改造和保护上取得最佳平衡点。

我去过美国波士顿，当地有个老仓库改造得非常漂亮，很人性化。我查到那个项目的设计师，他叫本杰明•伍德，我不认识他，就写一封信，说伍德先生我看过你设计的项目，很喜欢，我现在准备在上海做一个旧区改造的工程，你会不会有兴趣？他回信说好，但他从来没有去过中国，更没去过上海。我说没问题，你先来一趟香港，我们见面谈。

那一谈只谈了30分钟，我谈了我的基本思路，他对旧区保护也有一套想法，我们的意见一致。然后，他自己去了一趟上海，很快跟我说他愿意做。记得当时我只跟他说了一句话：伍德，这个项目会改变你的一生。现在，伍德的中文名字叫“伍奔腾”，他已经在上海生活了20年，设计了很多项目，他的设计咨询公司就在“新天地”。

高渊：跟伍德沟通时，你希望他在设计这个地块时应该注意什么？

罗康瑞：首先，这里紧邻中共一大会址，周边不能建高层建筑。对于原有的石库门房子，既不能简单地保留，更不能盲目地大拆大建，关键是要保护这些老房子，并把它们改造成适合现代生活休闲的场所。

同时，我希望设计规划做得尽可能细致，这里每一幢房子都是不一样的，都要进行个性化的设计。我最大的愿望是修旧如旧，那些老房子拆掉后，砖头都不要扔掉，而是对每块砖作加固处理，然后重新放回去。只有这样，新房子才会有老味道。

当然，这样做的成本是很昂贵的。后来算了一下，每平方米的建造成本达到2000美元，这是远远超过当时房地产市场上的正常成本的。我的同事们都反对我这样做，但我还是坚持下来了。

高渊：对你来说，给这个项目起名“新天地”，是有怎样的考量？

罗康瑞：为了这个名称，我和同事们头疼了好几个月，想了很多名称，都觉得不够好。项目都快要建好了，名称还没想出来。有一天，我跟我们公司的总经理一起聊天时，忽然灵感来了。我说这里紧靠中共一大会址，“一”加上“大”，不就是个“天”吗？有了“天”就想到“地”，这是一个从20世纪迈入21世纪的跨世纪项目，可以用“新”来表述，“新天地”这个名称就此确定。

高渊：你是什么时候确信，你的坚持有了收获，这个项目成功了？

罗康瑞：2001年“新天地”建成了，不少来上海参加APEC会议的外国领导人，都来这里参观。也有很多媒体来报道，他们都说这是上海的新地标。很快，就在全国乃至世界上有影响了。

但对我来说，让我确信这个项目成功的标志，并不是这些。而是在刚开放的几天里，我每天都在那里，看着周围来来往往的人，听他们的谈话，看他们的笑容，发现大家都喜欢这个地方。而且那段时间，我们公司内部开会时，原先反对这个项目的同事们，个个脸上挂满了笑容。看到这些，我就知道了。

高渊：“新天地”成功后，很多地方都想复制，在你看来有成功的案例吗？

罗康瑞：确实，内地不少地方都想建他们的“新天地”，但这是复制不了的。首先，他们没有我们这么大的决心；其次，上海就是上海，其他城市要做也不一定做得到。“新天地”成功是多方面因素造就的，要有很深厚的都市文化底蕴，要有国际大都市的开放包容，还要有一定的消费能力。

所以说，光是把“新天地”的外在形态抄过去是没有用的，而且如果不下苦功夫，抄也抄不像样。

罗康瑞在新天地建设工地

2001 年，罗康瑞在新天地

第三章：天地系列

高渊：正是因为“新天地”的成功，这20年来你在上海有了“天地系列”？

罗康瑞：在“新天地”建成的第二年，2002年正推进科教兴市战略，有一次我跟一些领导交谈时，他们希望我对科教兴市出点主意。我回到香港后，找到我的好朋友吴家玮，他是香港科技大学的创校校长，我是这所大学的校董会主席。他还当过美国旧金山州立大学校长，是美国历史上第一位华裔大学校长，对硅谷很了解。他给我的建议是，把大学资源和科技园区、生活园区拼在一起做一个项目。我就问他，具体选在哪里？他说杨浦区，那里集中了十多所著名的大学。

我再次来上海时，就叫我的开车师傅开到杨浦区去看看。我印象最深的是江湾体育场，建筑造型非常漂亮，而且周边就是复旦大学。但体育场前面停着不少巴士，感觉很煞风景。我当时就想，江湾体育场是个很好的背景，可以在这里建一个融大学校区、科教园区和生活园区的“三区联动”项目。我请规划师做了方案，以美国硅谷、巴黎左岸为学习模板，希望营造一个适合年轻人创新创业的环境。

高渊：这个方案送上去后，反响如何？

罗康瑞：初步方案做好后，我提交给市领导看，他们一看就很高兴地说，罗康瑞，那这个方案就由你来落实吧。我吓了一跳，赶紧说这不是一个开发商能做的事，这是政府的事。他们很坚持，还专门上会进行了讨论，有关委办的负责人都参加了。会上让我先介绍这个项目的理念，然后市领导征询大家的意见，表决是否同意由瑞安来负责这个项目的落地？

我当时真有点担心，这么大的项目怎么敢做？但市政府很坚持，说你做吧，我们会尽力支持你、配合你。这个项目就是“天地系列”中的第二项，原来想叫“创新天地”，但觉得有点普通。后来我想，智慧是创新的源泉，就叫“创智天地”吧。

高渊：“创智天地”的理念其实很超前，倒是符合这几年提出的“双创”概念。当时实际操作中，遇到的困难多吗？

罗康瑞：那是将近20年前，当时并没有“双创”的概念，但我确实是用这个理念来定位这个项目的。在做的过程中，是很不容易的。因为这个概念很新，很多人不理解。为此，我跟杨浦区的领导做了长时间的沟通，等他们真正理解我的意图了，结果换届了。新领导来了之后，我又要重新讲一遍。

比如，现在蛮有名的大学路，对于我们提出的这个路名，相关部门一开始不同意，他们说这不符合上海起路名的规范。不过，最终还是用了这个路名，现在当然都觉得很好。我当时希望道路交通可以慢一点，马路边要允许外摆，年轻人喜欢坐在露天喝咖啡。但在那时候，外摆是不合规的，交通管理部门希望马路上的车能尽快流动，我跟他们沟通了蛮长一段时间。现在大学路上集中了上海最多的咖啡馆，创业的年轻人不仅需要咖啡提神，更需要咖啡馆这样的交流碰撞的空间。

高渊：从你的角度看，“创智天地”是否比“新天地”更难？

罗康瑞：这个项目用了我很多心血，可以说困难不断，因为它的理念比“新天地”更超前。公司内部也有不同意见，觉得这个项目不赚钱，但我还是很坚持。我是有一点傻劲吧，我相信一个城市的经济发展好，它的房地产也一定会好，我是用这个理念来支撑自己的理想。

相比“新天地”的一开业就成功，我觉得“创智天地”成功是在项目启动的十多年后。有一次，我坐在大学路边喝咖啡，看见一些年轻人在那边谈话，都在说要怎么创新，怎么创办新的企业。我当时的感觉就是，“创智天地”应该成功了。让我开心的是，我的想法能一个个落地，而且在杨浦整个区域的改变中，“创智天地”扮演了一个很重要的角色。

高渊：看起来，你在上海每次都踩到了点上。比如，“天地系列”的另一个项目“虹桥天地”，又踩到了虹桥交通枢纽启动建设的点。

罗康瑞：这是2005年，闵行区的领导邀请我给闵行建设出点主意。我去看了之后才知道，虹桥机场要配套建设高铁站，我说这个不得了，这将是未来上海的城市核心区。这么大规模的交通枢纽，在全世界都是罕见的，欧洲有几个，但规模比我们小得多。后来市领导也来征求我的意见，我说这里是上海未来发展的重点，要尽快建设好。

我也参与了投资，拿到了第一批中的一块地，我当时说一定要拿下来。在这里建成了很特别的“虹桥天地”，它的功能很全，除了办公，还有娱乐、餐饮，并且能直达高铁站和机场。

大学路

第四章：挑刺视频

高渊：其实，民间对“开发商”这个群体褒贬不一，但大家觉得你这个开发商有点与众不同。从“新天地”“创智天地”到“虹桥天地”，在很大程度上你已经超越了开发商的地位，更像一位城市规划师。对此，你怎么看？

罗康瑞：我每次做项目方案时，都不是以开发商的角色去做，我把自己看作一个上海市民，从这个角度提出发展构想。在我们公司内部有一句话说，“配合政府促繁荣，社会进步我发展。”这是我们的理念，做任何项目不能只想自己赚多少钱，还要从社会发展的角度来思考。

高渊：是否正因为你把自己当作上海人了，在2002年的上海市市长国际企业家咨询会议，你播放了一部亲自拍摄制作的短片，专挑上海的刺，引起了很大的反响。当时你是怎么想的？

罗康瑞：那届市长咨询会议的主题是“如何把上海建设成为世界级城市”，那时候我已经对上海很熟悉了，发现在市民文明程度方面，跟世界一流城市还有很大差距。我觉得作为一个在上海投资工作的人，应该指出这一点。于是我自己拍了个短片，把行人乱穿马路、上地铁不排队等行为都拍了进去。同时还介绍了国外大城市的情况，跟上海市民的行为作了一一对比。

我的同事们知道我要在会上放这个，都来劝我不要放，太不给上海面子了。我说没事，在这样的大场合放是最好的，大家都知道我的出发点就是希望上海好，没有什么其他的意图，相信上海会承认自己的短处。

对我来说，这部片子是一份中肯的建议，也是一份送给上海的礼物。放了之后，效果果然很好，会后媒体还来采访我，希望我多说一点，到底怎么去改进。后来每年的市长咨询会议上，都有人来问我，上海市民的行为有没有进步？

高渊：对此，你怎么回答呢？

罗康瑞：上海的文明程度明显提高了，但是不是已经是好得没有可改进的地方了，也不是。我觉得，我们上海市民在马路上讲话的声音还是比较大，偶尔还会听到争吵声，还会看到一些不爱护公物的行为。当然，上海人也会说我们有我们的难处，因为每年有那么多外地朋友来，我们也很难管的。

其实，我是希望我们上海市民自己能做个榜样。“新天地”刚开业时，有些同事很担心地说，这里建得这么好，会不会很多市民穿着睡衣、拖鞋来？我说这是没办法的，我们只能把环境气氛做好，让游客自觉提升文明水平。

后来果然遇到一个问题，在“新天地”的人工湖边，每天晚上都有不少年轻人坐在湖边洗脚，这是很不文明的行为。我们总不能报警吧，警察也没办法管这些。我们就拍了照，请一位记者朋友放在报纸的版面上，引来了不少关注，大家都觉得这种行为不好。那之后，再也没人在湖边洗脚了。

高渊：如果现在开市长咨询会议，你再拍一段视频到会上放，你打算拍什么？

罗康瑞：上海的市长咨询会议开了30多届了，我参与了其中的大多数。我参加过很多国际咨询会，上海是办得最成功的。在过去那么多年中，市领导一直非常重视企业家的建议，而且每个人的建议都会得到回应。企业家们也很用心，不是走过场说几句客套话就算了。比如我，虽然不是每次都作大会发言，但我都会递交一份报告。

我关注的重点，当然是根据上海的角色定位和世界形势的变化而变化的。如果现在再拍一个视频，我觉得不会再去批评市民文明素养了，因为这方面已经进步很多。有可能拍一段虹桥的交通状况，人和车在这个区域的流动还应该做得更好。

新天地夜景

第五章：大新天地

高渊：在上海的“十四五”规划中，强调要有效推动城市有机更新，并提出在“大新天地”、外滩、张园等开展城市更新改造示范区试点。“大新天地”将会怎样布局？

罗康瑞：现在，整个太平桥地块已经开发得差不多了，下一步怎么走很重要。我认为，“新天地”要跟其他区域连起来，应该往西藏南路东面发展。以前，一条西藏南路把黄浦和卢湾两个区分开了，现在都属于黄浦区，推进起来比较方便了。

上海要成为世界级经济中心城市，还缺少一个世界水平的复合功能都市核心区。以前做城市规划时，我们习惯把工作和生活区域分开，但现在的趋势是，要把居住、工作、文化、娱乐等几乎所有功能都集聚起来，类似伦敦西区。

高渊：世界级城市需要世界级人才，而想吸引他们前来工作定居，就需要多彩时尚、人性化的活动空间。如果只有高楼大厦，是很难吸引高端人才的吧？

罗康瑞：对，现在的“新天地”有很多办公楼和商业设施，但社交功能还不够。我希望以后的“大新天地”里，能够大幅增加社交功能。当然，其中的核心是我们上海这座城市的文化与历史元素。

很多人说，“新天地”里的咖啡都比别的地方贵，但为什么每天还有这么多人来喝，就是因为坐在这里能感受我们上海特有的都市风情。什么样的城市更新算成功，就是要把这座城市的文化底蕴保留下来并呈现出来，这才是最吸引人的地方。

高渊：我发现，你经常说“我们上海”。上世纪80年代以前，你在香港创业，80年代之后，你主要在香港和上海两地发展。上海对你意味着什么？

罗康瑞：坦率地说，刚来上海发展的时候，我的公司的总资产大概五六个亿，现在总资产规模已经超过1000亿了。到上海来投资，我在想的一个问题是，上海在发展成国际大都会的进程中，我能够扮演怎样的角色？

我始终站在城市发展的角度来做事，而不是只想着自己的利益。当然，做生意要赚钱，这个没错的。但是，我们还应该反馈社会，为社会做点事，我一直说“社会进步我发展”，只有社会有了新发展，我们才能获得利益。而不是说，等我先赚了钱，再去服务社会，这不是我的思维方式。

高渊：你在上海做的有些项目，理念比较超前，不是立竿见影就能赚钱，做起来也很费劲。在这些年中，你考虑过调整投资思路吗？

罗康瑞：我在上海做了一些项目，也获得了一定的回报。但如果从纯粹的投资角度看，有些项目确实不一定是最好的投资。我们很早就进入内地，但目前公司的规模跟内地一些大开发商相比，差距还是不小。他们做周转快的项目，盈利比我们快多了。

但我完全没有后悔，因为我做成了像“新天地”这样的上海地标。想到这里，我就很开心，觉得自己很幸运。

高渊：今年是“新天地”建成20周年。从你的角度看，“新天地”究竟给你带来了什么？

罗康瑞：对上海来说，“新天地”是旧区保护和改造的创新成果，也是一个21世纪生活方式的代表。对我来说，能够在中共一大会址旁边打造这样一个项目，这是非常难得的一次机会，太幸运了。

当然，我不是满足“新天地”做到这里就好了，我们还在不断调整，希望“新天地”的环境氛围更加适合年轻一代的需要。这么多年，我们一直在变，不断加进新的元素，希望始终引领潮流。

已经20年过去了，上海“新天地”仍然是中国改革开放的象征、城市现代化的标志、上海的城市地标与名片，未来它将不断加强中央活动区复合功能，建设世界级地标性商圈，打造更多具有国际范、上海味、时尚潮的24小时文化社交目的地。