国家不再垄断住宅用地供应　房价会跌吗？

政府作为住宅用地唯一供应者的局面将被逐步改变。

1月15日,国土资源部部长姜大明说,中国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

这句话的重点是,非房地产企业,如果手中有地,是可以用来建设住宅的。

这也意味着,政府不再是住宅用地的唯一供给者。

除此之外,姜大明还提到,中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地的口子不能开,严格禁止下乡人员利用农村宅基地建设别墅大院和私人会所等。

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥向中新社国是直通车表示,增加住宅用地供应主体,对抑制房价过快上涨有积极意义,而放活宅基地使用权,可以让农民分享土地带来的增值收益。

垄断如何被打破?

先来看一下垄断是如何被打破的?

在中国,土地所有权有两种,国有和集体所有。城市土地一律国有,农村土地,除国有部分外,归集体所有。

也许会有人认为,城市土地价格高企,农村土地相对便宜,为何不到农村买地建房。

但事实上,中国《土地管理法》明确规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

换句话说,在农村买地建设商品房,本身属于违法行为。小产权房,即是一类。

那么,允许非房地产企业提供住宅用地,是否意味着中国土地制度将迎来大的变革?

并非那么简单!

首先,集体建设用地可以用来建设住宅,但住宅并不等于商品房。“利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房”,意思是说,可以用来租,但不能卖,不过也算是住房。

2017年,全国就有13个城市开展此类试点工作。

其次,从政策设计到政策落地还有一段距离。土地制度要真正实现变革,李国祥认为,一个待解决为问题是,如何平衡地方政府的利益。

从这个角度看,政策在实际操作过程中若能取得好的效果,更具现实意义。

最后,土地制度真正实现变革,一定是以法律的形式确定下来。目前,中国《土地管理法》在住宅用地供应方面仍有严格要求。

房价会跌吗?

再来说打破垄断,房价会跌吗?

从姜大明的讲话中可以看出,“研究制定”和“探索”也是关键词。换句话说,这只是一个开始,未来的住宅用地供给还要一步步探索。

李国祥认为,改革是一个探索的过程,对市场会产生怎样的影响,有待进一步观察。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前集体建设用地建设住宅,主要涉及租赁住房,对购买商品房的人们来说,影响不大。

中原地产首席分析师张大伟则提醒,住宅用地供应放开有一个大前提:权属不变、符合规划。从这个角度看,距离真正实现土地制度改革还有一段距离。

事实上,2018年房地产市场会怎么走,中央经济工作会议已经有了明确表述:

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实现差别化调控。